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双集中供地模式迎变******

　　试点两年，双集中的供地方式迎来优化。2月2日，一份落款为自然资源部办公厅发布的《关于进一步规范住宅用地供应信息公开工作的通知》(以下简称《通知》)，要求各市、县自然资源部门根据年度供地计划，分批次公开未来一定时间段内拟出让地块的详细清单。每次公开详细清单对应的拟出让时间段原则上不少于3个月，同时，详细清单内的地块，在公开的拟出让时间段内可以一次或多次发布出让公告，这意味着试点两年的双集中供地模式迎来转变。

　　业内分析指出，转变不代表要取消集中供地，更为灵活的供地方式和节奏，将更符合“销售市场活跃-投资拿地活跃”的逻辑。

　　根据形势“调整和优化”

　　《通知》的核心要点是“推进供应信息公开”。《通知》明确，建立拟出让地块清单公布制度，每次公开详细清单对应的拟出让时间段原则上不少于3个月，给市场主体充足的时间预期限制。同时，详细清单内的地块，在公开的拟出让时间段内可以一次或多次发布出让公告，这意味着试点两年的双集中供地模式迎来转变。

　　上海易居房地产研究院研究总监严跃进表示，建立拟出让地块清单公布制度实际上是对过去集中供地模式的修正。2022年集中供地工作推进中，过于密集的供地，导致房企拿地的准备工作遇到了很多困难，最终导致对于地块的情况掌握不到位，也影响了投资拿地的策略。政策明确了3个月的缓冲期，实际上是希望地块信息为房企和市场所消化，本质上也是希望土地供应工作和市场需求做紧密的对接。

　　在严跃进看来，政策内容不代表要取消集中供地，而是要对集中供地进一步优化，充分体现了供地思路兼顾短期矛盾和中长期制度安排需要。虽然今年1月份各地投资拿地依然比较疲软，但随着“销售市场活跃-投资拿地活跃”的逻辑线更加清晰，后续各类企业依然会有积极拿地的动作。

　　“并非‘取消’，而是根据形势‘调整和优化’。”广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析称，集中供地是长效机制，不能因市场低迷就退出。集中供地的本源，一方面是疏通供需双方的信息，引导各方预期，避免抢地导致地价推动房价，导致资金大规模涌入楼市；另一方面是通过对土地合理定价，纠偏地方无序的土地财政行为，并通过强化信心披露和供地规则，倒逼熟地出让，降低开发商拿地无序的成本。

　　部分城市此前已放宽

　　2021年2月，自然资源部要求22个试点城市实施住宅用地“两集中”，即集中发布出让公告、集中组织出让活动，且2021年发布住宅用地公告不能超过3次。但事实上，此前已有部分城市打破了集中供地次数的限制，改为一年四次或多次的集中供地，更有城市暂停了集中供地模式。

　　据了解，北京、杭州、南京、苏州、无锡等城市于2022年纷纷推出五批次集中供地，武汉在2022年更是上架了六批次集中供地。

　　2022年10月，江西住建厅发文，将持续完善房地产政策，积极争取国家有关部委支持，力争将南昌从“集中供地”城市名单中调出。此外，22个试点城市中的长沙也于去年官宣土地推介方式将进行调整，今后不再按年度批次推介土地，更改为年度常态化持续更新推介。2023年开年，天津首次单独挂出1宗涉宅用地。

　　中指研究院土地市场研究负责人张凯在“中指市场形势及企业研究成果分享会”上介绍，回顾2022年22城集中供地来看，计划完成率不足六成。对于2023年土地市场走势，业内人士预计并不乐观。其中，市场热度仍将持续分化，安全应成为今年房企选择城市的重要标准。在土地规则上，各地采取多次分散供地，优化供地条件，降低参拍门槛。

　　李宇嘉指出，集中供地模式是在疫情后开始推的，主要是应对当时高地价及新一轮楼市上涨。同时，从那时开始，也开启了一揽子长效机制建设。当对房企定向去杠杆、要求自有资金拿地，全面打掉“前融”时，通过集中供地(一天内完成十几宗地块出让)控制源头上抢地、诞生高地价的必要性，已下降了很多。但后续商品房市场下行，回款走低，开发商资金链紧张，此时继续沿用集中供地，在很多城市甚至导致大面积流拍，恶化市场预期的同时，此前出让的高价地也无法开发了，甚至计提坏账准备。

　　此次《通知》也明确，各地要将住宅用地近三年平均完成交易量以及对应的住宅建筑面积，作为测算下一年度供地计划总量的参考。要“因城施策”安排计划总量，凡商品住房去化周期长、土地流拍率高、市场需求明显不足的城市，应当控制商品住房用地供应规模，其中已供应未竣工住宅用地面积超过近三年平均完成交易量5倍的城市，应当从严压缩计划规模直至暂停供地。

　　北京商报记者 王寅浩

个人养老金基金销量首度曝光！ 总规模已达20亿******

　　刚刚过去的2022年可谓个人养老金扬帆起航的元年，11月28日，个人养老金基金正式开售，各大银行渠道迎来争抢养老金账户的开户大战，基金行业也积极行动，纷纷增设个人养老金投资基金专属Y类基金份额，拓展新渠道，费率最低“0折”优惠，不少基金公司也纷纷官宣“开门红”。

　　如今，随着公募基金2022年四季报披露，个人养老金首月销售战况也新鲜出炉。据Wind数据统计，截至去年年末，华夏基金旗下9只养老目标基金Y份额合计规模超过3.9亿元，是目前唯一一家个人养老金规模超过3亿元的基金公司，除此之外，易方达、兴证全球、工银瑞信三家基金公司旗下个人养老金规模也已突破2亿元大关，中欧、南方、招商三家基金公司的个人养老金规模也均已过亿。

　　从单只养老目标基金来看，华夏养老2040三年、兴全安泰积极养老目标五年是目前两只Y份额资产净值超过2亿元的基金，上述两只基金Y份额成立至今，分别迎来1.80亿份、2.10亿份净申购。

　　首批Y份额四季度申购数据出炉

　　7家基金公司规模率先破亿

　　2022年年末，个人养老金制度落地可谓基金行业年度头等大事，养老第三支柱“大时代”也正式开启。

　　在经历了系统上线、增设Y份额等一系列准备工作之后，11月28日，个人养老金基金正式开售，多只养老目标基金Y份额也持续迎来净申购，而随着基金四季报进入密集披露期，首批Y份额的销售数据也首次公之于众。

　　Wind数据显示，截至1月20日，除了天弘基金旗下4只养老目标基金尚未披露四季报之外，其余已经增设Y份额的40家基金公司旗下129只基金数据均已披露。

　　从这40家基金公司的整体情况来看，截至去年年末，华夏基金旗下9只养老目标基金Y份额在上线1个多月时间合计迎来3.06亿份净申购，整体规模逼近4亿大关，不仅是目前个人养老金基金数量最多的基金公司，也是目前唯一一家个人养老金规模超过3亿元的基金公司。

　　易方达、兴证全球、工银瑞信三家头部基金公司也表现不俗，易方达及兴证全球旗下养老目标基金Y份额净申购超过2亿份，规模也顺利突破2亿元大关，工银瑞信旗下Y份额净申购逼近2亿份，整体规模也达到2.33亿元。

　　除了上述四家基金公司之外，包括中欧、南方、招商在内三家基金公司去年年底旗下个人养老金管理规模也均已达到亿元级别。

　　从整体情况上看，尽管Y份额增设顺序有先有后，但各家基金公司在销售首月均实现零的突破，整体净申购份额在3.44万份—3.06亿份之间不等。

　　兴全安泰积极养老、华夏养老2040等

　　五只Y份额规模破亿

　　整体基金公司旗下个人养老金基金销售情况曝光之外，单只Y份额的销售情况也浮出水面。

　　从单只基金份额来看，据已披露的公募基金2022年四季报显示，合计份额17.1亿份，仅两只基金份额超过亿元，分别为兴全安泰积极养老目标五年Y、华夏养老2040三年Y，总份额分别达到2.1亿份、1.8亿份。

　　此外，华夏养老2045三年Y、招商和悦稳健养老一年Y、中欧预见养老2050五年Y、易方达汇智平衡养老(FOF)Y、易方达汇诚养老2043三年Y在去年底的份额也超过7000万。

　　数据显示，Y份额整体销售显示“冰火两重天”，在2只基金Y份额的总份额超过亿份的背后，也有9只Y份额在去年底的总份额不足10万份，甚至最低的一只仅有2300份左右。

　　从Y份额的规模来看，5只基金Y份额总规模超过亿元，目前规模最大的是华夏养老2040三年Y，规模达到2.19亿元。这只基金的基金经理为许利明，他在发行之际还率先自购所管理个人养老金基金Y份额。该基金去年底基金仓位为83.23%，重点布局了华夏恒生科技ETF、华夏恒生互联网科技业ETF、国泰中证军工ETF、富国中证军工龙头ETF等。

　　紧随其后的是兴全安泰积极养老目标五年Y，目前规模达到2.04亿元，其基金经理林国怀是受到基民关注的FOF基金经理之一。而该基金去年底持有基金的仓位也达到85.65%，重点布局了兴全稳泰债券、国富中小盘股票、易方达科瑞灵活配置混合、大成高新技术产业股票A、工银优质精选混合等。

　　此外，华夏养老2045三年Y、中欧预见养老2050五年Y、招商和悦稳健养老一年Y的规模也超过1亿元。其他规模较大的是易方达汇诚养老2043三年Y、工银养老2035三年Y、易方达汇智平衡养老(FOF)Y、工银稳健养老Y、中欧预见养老2035三年Y等。

　　实际上，自个人养老金基金开闸以来，不少基金公司及销售渠道发力较猛，取得不错效果，在上市首日传出少数基金公司旗下Y份额申购金超过2000万的消息。目前基金公司的普遍动作是和各大银行、券商、第三方平台深入合作，大力推广个人养老金基金产品，提供个人养老投资服务。

　　对此，业内人士评价，得益于全行业各机构的协同推动，目前各大银行渠道的开户数都实现了较好的增长，且保持有一定的增速。不过，整体来看，个人养老金是一项新兴业务、长线业务，投资者的了解和信任还需要更长时间的积累。伴随着业务逐渐深入，个人养老金基金规模将稳健增长。

　　对2023年权益市场较为乐观

　　逐渐加大成长型基金配置力度

　　随着A股市场回暖，大多数养老目标基金Y份额自成立以来均斩获不错的涨幅，Wind数据显示，截止1月20日，共有129只养老目标基金Y份额成立以来取得正收益，占比接近97%。

　　多位养老目标基金基金经理也在最新披露的四季报中谈及未来的大类资产配置展望，除了继续看好权益市场投资价值之外，在风格上有望加大成长型基金的配置力度。

　　华夏养老目标日期2040三年持有期混合型FOF基金经理许利明表示，四季度保持较高的权益品种仓位，风格上向小市值和成长风格倾斜。整体上对2023年权益市场比较乐观，加仓了一些港股资产。未来会依据市场的波动情况，以及整个组合的风险承受能力变化情况，动态调整组合权益持仓比例和结构。

　　兴全安泰积极养老目标五年持有期FOF基金经理林国怀也在四季度提升成长风格基金的配置占比，他称，该基金在四季度逐步降低组合中价值型基金的比例，适度提升成长型基金的比例。组合风格上，目前权益部分依然保持略超配价值风格，但随着成长股的大幅调整，未来组合中将继续加大对于成长型基金的占比，保持一贯的“略偏左侧”和“适度均衡”的配置策略。

　　工银瑞信养老目标日期2035三年持有期FOF基金经理蒋华安在展望2023年资产配置时提到，2023年宜利用低吸机会，积极布局权益。倾向于保持相对较高权益仓位，同时关注港股的战略性机会。权益资产方面，企业盈利增速有望在一季度筑底后温和回升，预计A股中期震荡上行，下行空间有限。

　　结构上，战略性超配消费、科技+制造特征的成长板块，节奏上先均衡后成长。固定收益资产方面，在2023年经济温和复苏、物价总体稳定的背景下，利率有望区间震荡，上下行空间均不大，等待利率进入配置价值区间再加大配置。

　　华安养老目标日期2040三年持有期FOF也看好未来A股市场的投资机会。“当期A股市场估值水平处于历史较低水平，市场风险偏好较低，充分反映了对经济前景悲观的预期。从中长期来看，A股市场已经具备很高的配置价值。风格配置方面，总体上坚持均衡化的配置思路。在行业配置方面，重点配置业绩修复确定性较强的金融地产产业链，如金融、建筑、建材、家居等，与安全发展关系密切的成长性行业，如半导体、军工、医疗器械等行业，以及有利于制造业产业升级、高景气度较高的新能源相关行业等。”该基金在四季报中分析指出。

　　此外，华安养老目标日期2040基金也看好黄金、白银贵金属商品在美元指数见顶回落和美国实际利率走弱后的机会。

　　（文图：赵筱尘 巫邓炎）